חוק המכר – סקירה
חוק המכר כללי – תשכ"ח–1968 – 1968 לעסקת מכר, הוא אחד מאבני היסוד של דיני החוזים והמשפט האזרחי בישראל. מטרתו להסדיר את מערכת היחסים המשפטית בין מוכר לקונה, תוך קביעת זכויות וחובות של בין עסקת מכר במישור החוזי, והן במישור הקנייני.
החוק עוסק בעיקרו בהעברת טובין – כלומר, נכסים מוחשיים – אך קיימות גם על תחומים נוספים, סוג מכר מקרקעין, מכר שירותים, ומכר דיגיטלי.
חוק המכר הוא חוק מהותי המהווה חלק בלתי נפרד מהמשפט האזרחי בישראל. הוא נועד לתת ודאות משפטית לרוכש, לאזן בין אינטרסים של מוכר וקונים, ולתת מענה למצבים של הפרת חוזה או מסירה לקויה. הבנת החוק ויישומו בצורה נכונה חיונית לכל עוסק במכירה ובמיוחד לכל רוכש פרטי.
אחריות המכירה
אחת הסוגיות העיקריות בחוק היא אחריות המוכר לאי-התאמה או פגם בממכר . סעיף 11 לחוק קובע כי על הממכר להיות "כפי שנקבע בהסכם" – כלומר עליו לעמוד בדרישות והמפורטים בין הצדדים. במקרים בהם בהם קיימת סטייה מהותית, הקונה זכאי לסעדים משפטיים. יחד עם זאת, יש לציין כי החוק מקנה גמישות לצדדים להתנות על הוראות מסוימות, כל עוד הדבר נעשה בתום לב ובאופן מפורש.
חוק המכר לעומת חוק החוזים
אמנם חוק המכר נשען על העקרונות הכלליים של חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג–1973 , אך הוא מספק מערכת חוקים ייחודית לעסקאות מסוג מכר.
חוק המכר הוא חוק מהותי המהווה חלק בלתי נפרד מהמשפט האזרחי בישראל. הוא נועד לספק ודאות משפטית בין אינטרסים של מוכר וקונה, ולתת מענה במצבים של הפרת חוזה או מסירה לקויה. הבנת החוק ויישומו בצורה נכונה חיונית לכל עוסק במכירה בין אם הוא ספק, קמעונאי, יבואן או צרכן פרטי.
חוק המכר דירות – הגנה לרוכשי דירות חדשות מקבלן
רכישת דירה היא אחת העסקאות החשובות והמורכבות ביותר שאדם מבצע בחייו. כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה מקבלן או יזם, החששות והסיכונים גוברים מכוון שבדרך כלל מדובר ברכישה "על הנייר", לפני שהנכס הושלם או נבדק בפועל.
כדי למנוע פגיעה בציבור רוכשי הדירות, המחוקק חוקק את חוק המכר (דירות), תשל"ג–1973 – חוק צרכני-קונקרטי שנועד להסדיר את היחסים בין קבלן/יזם לרוכש דירה.
מטרת החוק
חוק המכר דירות נועד לתת הגנה מספקת לרוכשי הדירות שבדרך כלל מאופיין במערכות יחסים עם פערי ידע ניסיון וכוח.
מצד אחד יזמים וקבלנים בעלי ניסיון עסקי, ייעוץ משפטי שוטף ושליטה על תהליך הבנייה, ומצד שני הרוכש הממוצע שבדרך כלל ללא הכלים להתמודד עם סיכונים חוזים, טכניים וכלכליים. החוק מנסה לצמצם את הפערים הללו ולקבוע סטנדרטים מחייבים בנוגע למהות הממכר, האחריות לליקויים, מועדי מסירה, אמצעי הבטחת כספי הרוכש ועוד.
עיקרי הוראות החוק
1. חובת הבטחת כספי הרוכש
סעיף 2(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג– קו1973" קובע כי לא ייגבה מהקונה סכום העולה על 7% ממחיר הדירה אלא אם כן נתקיים אחד מאמצעי הבטוחה המפורטים בחוק.
- פוליסת ביטוח
- ערבויות בנקאית
- רישום הערת אזהרה
- שעבוד לטובת הרוכש
- העברת בעלות מידית
סעיף נועד למנוע מצבים שבהם רוכשי דירות עלולים לאבד את כספיהם במקרה שבו הקבלן ו/או היזם נקלע לבעיות כלכליות ו/או פשט רגל ולא השלים את הבנייה, או חלילה נעלם.
חוק זה חוקק בעקבות מקרים שבו רוכשי דירות שילמו מאות אלפי שקלים על דירות שעד היום לא נבנו, וזאת משום שלא ניתנה להם הגנה משפטית הולמת.
בעקבות מקרים אלה, החוק תוקן והוחמר וזאת כדי לחייב את הקבלן / יזם לשים כסף מראש.
אי-הבטחת כספים עלולה להיחשב לעבירה פלילית על החוק. לרוכש אין חובה לבדוק את הבטוחה – חובת ההקפדה חלה על הקבלן בלבד.
2. מועדי מסירה
סעיף 5 לחוק קובע כי אם הדירה נמסרת באיחור העולה על 60 יום מהמועד הרשום בחוזה על הקבלן לשלם פיצוי חודשי אוטומטי לרוכש, בגובה של לפחות 1.5 מהשכירות הממוצע של דירה דומה באותו אזור, גם אם לא נגרם נזק בפועל. הפיצוי נמשך עד ליום המסירה בפועל.
3. איסור התניה על החוק
סעיף 7 לחוק קובע כי כל תנאי בחוזה שמפחית מההגנות שהחוק מעניק לרוכש בטל. כלומר, גם אם נחתם חוזה שקונה מוותר על הזכות שהחוק נותן לו — זה לא תופס מבחינה משפטית, בית המשפט יתעלם מתנאים אלו.
לעיתים אנו רואים בחוזים של קבלנים ויזמים, הרבה פעמים מכניסים סעיפים כמו:
- "הקונה מוותר על תביעות בגין ליקויים"
- "הקבלן לא אחראי לאיחור במסירה"
- "אם יהיו ליקויים – הפיצוי מוגבל ל-1,000 ₪ בלבד"
כל התנאים האלו – גם אם הרוכש חתם עליהם – לא תקפים לפי סעיף 7 .
ובכן למה בית המשפט מחויב "להתעלם" מהסעיפים המקפחים את הרוכש ? מכוון שמדובר בחוק קוגנטי (חוק שאין להתנות עליו).
המחוקק קבע שההגנות שהחוק מעניק לרוכש הן חובה , ולא ניתן לוותר עליהן אפילו בהסכמה. חוק זה נועד להגן על הרוכש, הנמצא בעמדה חלשה יותר מול קבלן/יזם, גם אם הקונה "חתם מרצונו החופשי" – החוק עדיין מגן עליו.
4. התאמה לדירה כפי שהוצגה ונמכרה
סעיף 4 לחוק קובע כי הדירה חייבת להיות תואמת למפרט, לתוכניות, להצגה בדירה לדוגמה ולכל מסמך שהוצג לרוכש. כל סטייה מהותית עשויה להיחשב "אי-התאמה" ולפצות את הרוכש בסעד עד כדי ביטול עסקה.
5. אחריות וליקויי בנייה – חשוב מאוד
החוק קובע את מנגנון תקופת הבדק ותקופת האחריות, כאשר יש מנגנון נוסף שבדרך כלל נשכח ואף אחד (כמעט) לא מדבר עליו זה תקופת אי התאמה יסודית שתכף גם נרחיב עליה.
5.1 מנגנון תקופת הבדק : תקופה שבה על הקבלן לתקן את כל ליקוי המופיע, בהתאם לסוג הליקוי, תקופה זו מתחילה עם מסירת הדירה לרוכש, כלומר, לבעל הדירה, והיא נמשכת בין שנה ועד שבע שנים על פי מהות הליקוי.
בתקופת הבדק חובה על הקבלן/יזם לתקן את הליקוי – אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה, על הקבלן לתקן את הליקויים בתוך פרק זמן סביר.
5.2 תקופות הבדק לפי סוג הרכיב: עפ"י תקנות המכר (דירות) (תקופות בדק), תשע"ב–2011
- ליקויי צנרת ודליפות מים – 2 שנים
- סדקים בריצוף ובחיפוי – 3 שנים
- כשלים באיטום (גג, תגובות, מרתפים) – 7 שנים
- כשלים בתשתיות חשמל, אינסטלציה, מיזוג וכו' – 5 שנים
- ליקויים במעליות, מערכות בטיחות וכדומה – 5–7 שנים , לפי מורכבות המערכת
חשוב – אם הליקוי התגלה בתקופת הבדק הקבלן חייב לתקן, גם אם אינו מודה באחריות. כל עוד הליקוי אינו נגרם מהתנהלות רשלנית של הדייר – הוא חובתו.
הערה חשובה –
תיקון ליקוי במהלך זמן האחריות או זמן הבדק
בפסיקה של בית משפט נקבע:
אם הקבלן מתקן ליקוי באופן רשלני, לא מקצועי, או שהליקוי חוזר שוב ושוב, ייתכן שבית המשפט יראה את זה כ "המשך אחריות" של הקבלן.
במקרים מסוימים, בתי משפט יכול לקבוע שתקופת האחריות לגבי ליקוי מסוים מתארכת "מעשית" אם הקבלן ידע שהבעיה לא נפתרה והמשיך לדחות את התיקון הסופי.
6. מנגנון תקופת האחריות
לאחר תקופת הבדק מתחילה תקופה של שלוש שנים (יש לשים לב כי אין חפיפה בין תקופת הבדק ובין תקופת האחריות) שבה על הרוכש להוכיח כי הליקוי נגרם באשמת הקבלן, מה נחשב לדוגמא לליקוי בתקופת האחריות?
- סדקים חוזרים.
- ליקויי טיח פנים וטיח חוץ.
- רטיבויות חוזרות למרות תיקונים קודמים.
- בעיות באיטום שהתחדשו.
מתי הקבלן פטור מטיפול בתקלות בזמן האחריות ?
- אם הליקוי נגרם בגלל ההנחה של הדייר.
- בשל בלאי טבעי סביר.
- אם לא ניתנה לקבל הודעה בזמן סביר.
הערה : על הרוכש להמציא חוות דעת הנדסית או תיעוד, לשם הוכחה לבית המשפט וזאת לשם הוכחת אחריות הקבלן.
7. תקופת אי התאמה יסודית
מתחילה מיום העמדת הדירה לרשות בעל הדירה ונמשכת כ – 20 שנה, האחריות בתקופה הזו נוגעת בעיקר לשלד הבניין וליסודותיו.
אי-התאמה יסודית מהווה מקרה חמור בכל הנוגע לשלד או ליסודות הבניין – ליקויים מהותיים שעלולים לסכן את בטיחות המבנה או את השימוש בו לטווח הארוך. במקרה כזה, החוק מכיר בתקופת אחריות של 20 שנה (!) מהמועד שבו נמסרה הדירה לרוכש, וזה גם אם חלפו תקופת הבדק והאחריות.
סעיף 6 לחוק המכר (דירות) "על ליקוי יסודי יחולו דיני ההתיישנות הרגילים, וניתן להגיש תביעה תוך 7 שנים מהיום שבו גילה הרוכש או היה עליו לגלות את הליקוי, אך לא יאוחר מ-20 שנה ממועד המסירה."
דוגמאות לאי-התאמה יסודית:
- שקיעה של קרקע מתחת ליסודות.
- סדקים קונסטרוקטיביים בבטון.
- קריסת תקרות או עמודים.
- כשל במערכות שלד או יציקות שמעמידים את הבניין בסכנה
להוכחת אי־התאמה יסודית יש להיעזר במהנדס מומחה, בתי המשפט נוטים להתייחס בחומרה לליקוים מהסוג המוזכרים למעלה, ולעיתים אף מורים על פיצויים.
התביעה תוגש תוך 20 שנה מהמסירה , ובכפוף ל :
התביעה תוגש תוך 7 שנים ממועד גילוי הליקוי או מהמועד שבו הרוכש היה צריך לגלות אותו (כלומר – לפי כללי ההתיישנות של דיני נזיקין).
שוב יש צורך בהוכחות חזקות כמו חוות דעת הנדסית מקצועית.
טבלת סיכום התקופות
סוג התקופה | נטל ההוכחה | אחריות הקבלן | משך התקופה |
תקופת הבדק | על הקבלן | חובה לתקן כל ליקוי שהתגלה | 1-7 שנים |
תקופת האחריות | על הרוכש | רק אם הליקוי נגרם באשמת הקבלן | 3 שנים |
| אי התאמה יסודית | על הרוכש (בהתיישנות מיוחדת) | רק אם מדובר בליקוי יסודי חמור | עד 20 שנה |
חשיבות החוק בעידן ההתחדשות העירונית
בעשור האחרון התגברו מיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38 , שגם בהם נרכשות דירות חדשות מיזמים, חוק המכר חל גם על אלו, יחד עם זאת, חשוב להבחין בין הדיירים המקוריים ובין הרוכשים החדשים, יש לשים לב כי רק רוכשי דירות חדשות נהנים מהגנות החוק. הדיירים המקוריים מוגנים בעיקר דרך חוזה ההתקשרות ולא באמצעות חוק המכר.
סיכום
חוק המכר (דירות) מהווה עוגן משפטי מרכזי שנועד לתת לרוכשי דירות חדשות : הגינות, שקיפות והגנה בתחום קריטי, רכישת דירה חדשה.
החוק מגביל את השיקול דעתם של יזמים וקבלנים, ומחייב מסירת דירה במועד הכתוב בחוזה וקביעת אחריות לליקויים, וכמו כן מחייב את הקבלן/יזם באמצעי בטוחה לכספי הרוכשים. עבור כל רוכש הבנת החוק וליווי עורך דין מנוסה בתחום הנדל”ן, הוא צעד קריטי למניעת עוגמת נפש ונזקים כספיים.
התנהלות נכונה והבנת שלושת התקופות הללו חיונית לכל רוכש דירה חדשה, לכן מומלץ :
- לתעד כל תקלה.
- לפנות לקבלן בכתב במייל או בכל אמצעי אחר עם תיעוד.
- חשוב לשמור על כל התכתובות.
- במקרה הצורך יש להתייעץ עם עורך דין או מהנדס מומחה לעניין לשם הגשת תביעה.