בישראל של היום יש יותר בניינים משותפים, מגדלים, פרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית – עולה הצורך בהבנה מקצועית של ניהול הבניין. אחת הטעויות הנפוצות ביותר היא בלבול בין תחזוקת הבניין לנראות הבניין. רבים סבורים שמספיק לצבוע קירות לצבוע דלתות לשטוף את הלובי ולטפח את הגינה – כדי לומר שהבניין מתוחזק כראוי. בפועל, זו רק חצי התמונה, נראות חשובה אך תחזוקה נכונה היא זו שמחזיקה את הבניין בטוח יעיל ותקין למשתמשים בבניין.
נראות הבניין – החזות החיצונית
נראות הבניין מתייחסת לכל מה שהעין רואה ניקיון חדרי המדרגות, צביעת קירות, ריהוט בלובי, תאורה דקורטיבית, גינון, ואפילו אריחים שנבחרו לרחבת הכניסה. אלו פרטים חשובים ליצירת תחושת איכות וסביבה נעימה, גם לדיירים וגם לאורחים. נראות טובה משפיעה על ערך הנדל"ן ואף על תחושת השייכות של הדיירים.
יחד עם זאת זהו רק חלק מהתמונה. בניין שנראה טוב כלפי חוץ, עלול לסבול מבעיות חמורות מתחת לפני השטח אם אין תחזוקה נכונה.
תחזוקת הבניין – התשתיות והתפקוד השוטף
תחזוקה לעומת זאת, היא כלל הפעולות המבטיחות תפקוד תקין ובטיחותי למניעת תקלות ופגיעה באיכות החיים לדיירי הבניין מבעוד מועד.
זה כולל:
- בדיקות תקופתיות למעליות ע"י טכנאים מוסמכים
- תחזוקת מערכת כיבוי אש ומאגרי מים
- בקרה על מערכות חשמל, אינטרקום וגנרטורים
- בדיקות איטום ונזילות בגג ובקירות חיצוניים
- תחזוקת משאבות ביוב וניקוז
- ניהול שוטף של חוזים עם ספקי השירותים
- מעקב אחרי לוחות זמנים לבדיקות חובה (חשמל, בטיחות, חניה וכו’)
תחזוקה נכונה היא הרבה פחות “נראית לעין” – יחד עם זאת היא קריטית. בניין שנראה חדש ומבריק כלפי חוץ, אך לא מתוחזק מבפנים, עלול להפוך תוך זמן קצר לבלתי ראוי למגורים – ואף מסוכן.
ההבחנה בין תחזוקה לנראות קריטית ?
- מניעת סיכונים ובזבוז כסף – טיפול בנזילה קטנה עכשיו זול יותר מפיצוץ צנרת גדול עם נזקים גדולים והוצאות גדולות לבניין בעתיד.
- שמירת ערך הנכסים – אי תחזוקה נכונה תגרום גם לדירה היפה ביותר בבניין לאבד מערכה.
- בטיחות הדיירים – ליקוי במעלית ו/או במערכת גילוי אש וכיבוי אש עלולה לסכן חיי אדם.
- ניהול שקוף – וועד הבניין חייב לדווח לדיירי הבניין על מצב התחזוקה בבניין אחת לתקופה – לא רק על שטיפת הלובי והטיפול בגינה.
לסיכום
נראות היא עניין של רושם, תחזוקה היא עניין של אחריות. כדי לנהל בניין בצורה נכונה חובה לשלב בין השניים, בשום אופן אין להחליף אחד בשני. אם ועד הבניין משקיע רק במה שרואים הוא עלול לשלם ביוקר על מה שמתחת לפני השטח.
